理财攻略

几十万买理财,为啥不去日本买套房呢?

字号+作者: 来源: 2018-01-31 01:21 我要评论() 收藏成功收藏本文

  今天的选题是一位读者贡献的,他建议我关注下日本房产。   理由是:对于五六十万的资金量来说,低风险投资,除了买理财和二线城市的房产,似乎并没有其'...

  今天的选题是一位读者贡献的,他建议我关注下日本房产。

  理由是:对于五六十万的资金量来说,低风险投资,除了买理财和二线城市的房产,似乎并没有其他太好的渠道。

  但是这些钱,全款在日本东京都拿下一套含租约的二手房还是非常有可能的。

  我看了眼前一亮,确实哦!

  这个体量的资金不上不下,私募信托够不上,一线城市房产买不起。在二线城市,确实能贷款买下一套不错的房子,却也有房贷和低租金的不足。

  对闲置资金来说,日本房产还真是个不错的备选项—不仅能够享受5%+的年化收益(房租),还得了套房。

  任何资产的最终目的都是保值升值,现金只是资产的一种形式。

  聊聊日本房产,给大家提供个新思路。

  日本是个老龄化社会,低生育率,人口减少严重,大量村庄、小城衰败。但东京都就像一台抽水机,源源不断的吸引优质劳动力,榨干全国的年轻人。

  所以东京都房产的安全边际是最高的,大阪其次,再往下基本没有看的必要了。几十万人民币只能在东京买个十几平的二手一居室,但这也是最好卖最好租的房子。

  和我们很像有木有?

  北上广深的房子,安全边际最高。几十平米的老破小,门槛低,是年轻人最理想的上车房。卖得出去,租得上价,流通性是最好的。

  来看看日本的刚需房长啥样:

  图是网上随便截的。在日本,新房叫新筑,二手房叫中古。上图里的bed room,一般叫“洋室”,是所有起居活动区域。我特别喜欢的一点是,日本再小的厕所也有浴缸。

  在日本,买房的同时也带了土地。所谓房价上涨,其实都是地价上涨的体现。跟我们把房子看成不动产不同,日本把房子看成消耗品,因此有房屋「折旧率」的概念。

  越老的房子折旧率也就越高。但折旧率只是一个数据,并不影响房价,但很影响修缮费。此外,建成时间也值得关注,82年以后建成的房子都符合最新的耐震标准(地震是日本房产最大的风险,不过都有保险)。

  其实呢,在日本投资买房和在国内一线城市“淘笋”很类似:大家拼的都是信息优势。所以都十分依赖房产中介!

  位置、交通、房龄、层数、面积、朝向、租售比这些小区位因素决定着一套房子的价格。互相参考对比,总有报价相对低的房子。

  而且和国内不同,日本所有的房产中介都公用一套房源系统,这意味着,中介之间的信息差是很小的。

  而每一套房源的信息和售价、成交价都会记录在上面。这意味着中介之间的信息差很小,比拼的是如何筛选出低估房源,以及如何同步给买家。

  而且日本房子没有毛坯的概念,买来即是精装修,拎包入住方便出租。而且普遍保养得都不错,即使老房子看起来也很新。

  一般越老的房子,租售比越高(因为价格便宜),但是未来则有很高的修缮费用。

  以公寓出租为例,表面年回报率一般在5%-9%。还要考虑到每年的房产税、管理费等各类费用,可以按1.5%来预估,实际年化回报率大概在4%-7%。

  此外,委托给中介托管出租的成本一般是租金的5%。

  来看下日本房价走势图:

  重点看东京(紫色线)和大阪(绿色线)就行。89年顶点之后,日本经济和房价一起崩溃,进入“失去的二十年”,如今经济问题依然不少...

  2020的东京奥运会成为很多人推荐日本房产的标准理由。

  原因在于,奥运会这种让一个城市来撑国家门面的事儿,对城市影响深远。可以说是倾举国之力支持,让举办城市的基础设置建设在短时间内登上一个台阶,从而对房价形成重大利好。

  参考下2009年北京的房价走势...

  差不多就说这么多吧,不是忽悠大家去日本买房,只是提供个思路和视角而已。

 

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